Σάββατο, 29 Ιανουαρίου 2011

Εμπορευσιμότητα ακινήτων



Τους αγοραστές ακινήτων μπορούμε να τους χωρίσουμε σε τρεις κύριες  κατηγορίες.

1) Αυτούς που αγοράζουν ακίνητο για δική τους χρήση.

2) Τους μακροχρόνιους επενδυτές.

3) Τους βραχυχρόνιους επενδυτές.

Η τρίτη κατηγορία επενδυτών θα μας απασχολήσει στην συνέχεια. 

Με το υπάρχον φορολογικό καθεστώς στην Ελλάδα, σε συνδυασμό με τα άλλα εξαιρετικά υψηλά έξοδα μεταβίβασης ακινήτου,  η κατηγορία αυτή είναι ουσιαστικά ανύπαρκτη. 

Για να αντιληφθούμε  πόσο χρήσιμο είναι να δραστηριοποιηθεί αυτή η κατηγορία επενδυτών, ειδικά τώρα στην δύνη της κρίσης, ας δούμε τι γίνεται στην πράξη. 


Εκτός των κατασκευαστών και όσων μετακομίζουν, όλοι οι άλλοι που πωλούν ακίνητο, το πωλούν λόγω ανάγκης.

 Από τους τελευταίους οι περισσότεροι είναι επιχειρηματίες.
Tο χρήμα σε χέρια πιεσμένων οικονομικά επιχειρηματιών έχει πολύ μεγάλη, την μέγιστη μάλλον, κυκλοφοριακή ταχύτητα,  είναι δε πολύ σημαντικό να το πάρουν όσο πιο σύντομα γίνεται. 

 Άρα όταν αυτοί πωλούν ακίνητο, όσο πιο γρήγορα το πουλήσουν, τόσο καλύτερα για την οικονομία.

Όταν κάποιος λογικός άνθρωπος πουλά ακίνητο λόγω ανάγκης,  αρχικά διεκδικεί μια δίκαιη τιμή. 

Σε αυτήν  την τιμή το πιθανότερο είναι να περάσουν 1-2 χρόνια για να βρει αγοραστή.

Με την πάροδο του χρόνου οι απαιτήσεις του πέφτουν,  κάποια στιγμή θα  μειώσει την τιμή κατά 10 -15% από την αρχική δίκαιη τιμή. 

Στο σημείο αυτό έπρεπε να βρίσκει αμέσως αγοραστή, και αυτός θα ήταν ο βραχυχρόνιος επενδυτής. 

Ο τελευταίος όμως σε αυτήν την τιμή δεν συγκινείται, γιατί το κέρδος του θα είναι τα έξοδα του.

Ο πωλητής θα χάσει και άλλο χρόνο, θα ρίξει και άλλο την τιμή, κλπ.

Το μέτρο που θα προτείνω θα συντελέσει ώστε να  δραστηριοποιηθούν οι βραχυχρόνιοι επενδυτές, και να αυξηθεί  έτσι η  εμπορευσιμότητα των ακινήτων.

Το μέτρο είναι το εξής:

Όποιος αγοράζει  ένα ακίνητο έχει την δυνατότητα να πληρώσει τον φόρο που του αναλογεί εφάπαξ (όπως γινόταν μέχρι σήμερα),  ή να καταβάλλει το 10% του φόρου κάθε εξάμηνο, και σε 15 εξάμηνα (7,5 χρόνια) θα έχει εξοφλήσει.

 Οποιαδήποτε στιγμή μέχρι τότε πουλήσει αυτό το ακίνητο, σταματάει και η οφειλή του

Για παράδειγμα εάν πουλήσει το ακίνητο που αγόρασε  μέσα σε ένα εξάμηνο, θα έχει πληρώσει  μέχρι τότε το 10% του φόρου, και δεν θα ξανά πληρώσει φόρο. (Σε 2 εξάμηνα 20% κλπ).
Θα πληρώσει όμως εξολοκλήρου φόρο ο νέος ιδιοκτήτης

Ως εκ τούτου  το κράτος  δεν χάνει καθόλου χρήματα, απεναντίας κερδίζει γιατί η ενδιάμεση πώληση δεν θα είχε γίνει ποτέ.

Η μεγάλη αύξηση των αντικειμενικών αξιών των τελευταίων ετών, χωρίς ταυτόχρονη αύξηση των τιμών των ακινήτων, είχε ως αποτέλεσμα την μεγάλη  αύξηση του κόστους, των συνδεδεμένων με την αντικειμενική αξία υποχρεωτικών υπηρεσιών (συμβολαιογράφοι, δικηγόροι).

 Αυτονόητο είναι ότι  αυτά τα έξοδα πρέπει να μειωθούν σημαντικά ως ποσοστό, το ποσό που θα χαθεί από την μείωση αυτή  θα αντικατασταθεί από την αύξηση του όγκου συναλλαγών. 

Μια χρήσιμη, αλλά όχι υποχρεωτική υπηρεσία στην αγορά ακινήτου, είναι αυτή του μεσίτη. 

Για να μειώσουν και αυτοί από την μεριά τους το κόστος μεταβίβασης, σε αυτήν την κατηγορία αγοραστών,  μπορούν να μην  χρεώνουν μεσιτικά σε πώληση ακινήτου, εάν ο πωλητής το αγόρασε μέσω του ίδιου μεσιτικού γραφείου .  

Δεν υπάρχουν σχόλια: